Mesmo nessas situações, um imóvel bem localizado pode se tornar cada vez mais atrativo e valorizado e, a depender da oportunidade, o proprietário poderá lucrar de um modo significativo com esse imóvel, caso decida vendê-lo. 

Contudo, em relação ao lucro apurado, o alienante recolherá uma parcela desse valor aos cofres da Receita Federal do Brasil, pois um imóvel bem valorizado gera ao proprietário um ganho de capital cuja parcela é passível de tributação pelo imposto de renda. 

A boa notícia é que para algumas situações há previsão para isenção do imposto. 

Mais adiante, abordaremos essas hipóteses, mas, antes, no entanto, definiremos o que é ganho de capital e suas principais características, a fim de dirimir as dúvidas sobre o tema.

O que é ganho de capital? 

Ganho de capital nada mais é que o lucro auferido pelo proprietário do bem imóvel vendido que corresponde à diferença positiva entre o valor da venda e o valor originário pago na compra desse imóvel.

Suponhamos que você comprou um apartamento pelo valor de R$ 350.000,00 em 2017 e resolveu vendê-lo pelo valor de R$ 500.000,00 em 2020. O seu ganho de capital será de R$ 150.000,00. 

Quanto devo pagar de IR sobre o ganho de capital (lucro)? 

No exemplo anterior, para realizar o cálculo do imposto devido sobre o ganho de capital, basta aplicar a alíquota de 15% sobre o lucro obtido na operação de alienação, qual seja: R$ 150.000,00. Então, você deverá recolher R$ 22.500,00 de imposto de renda. 

Esse valor deverá ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente àquele em que o ganho de capital for percebido. 

Quais são as possibilidades de isenção?

A legislação prevê algumas formas de isenção do IR para pessoas físicas decorrentes do ganho de capital, porém nos ateremos às duas possibilidades abaixo.

1 – Alienação do único imóvel até R$ 440.000,00

Isenção do imposto de renda incidente sobre o ganho de capital pela pessoa física que efetuar a venda do único imóvel que possua por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que não tenha usufruído desse benefício nos últimos 5 anos anteriores.

2 – Alienação e nova aquisição de imóvel residencial, no prazo de 180 dias 

Nessa hipótese, diferentemente da primeira, não há limite em relação ao valor do imóvel, porém o alienante deverá aplicar todo o produto da venda para aquisição de um novo imóvel residencial no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato de compra e venda.  

Considerando o exemplo anterior, em que o imóvel foi adquirido por R$ 350.000,00 e está sendo vendido por R$ 500.000,000, será apurado um ganho de capital de R$ 150.000,00, porém o vendedor pegou todo o valor da venda e comprou outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, ele (vendedor) não precisará pagar o imposto sobre o ganho de capital.  

Informações importantes

Ao adquirir um imóvel, você terá que declará-lo na sua Declaração de Imposto de Renda, considerando o valor pago constante da escritura pública. Contudo, há despesas como as advindas da transação de compra e venda, tais como corretagem e ITBI, que poderão ser declaradas e adicionadas ao custo de aquisição do imóvel. 

Dentre essas despesas que integrarão o custo de aquisição do imóvel estão:

• despesas com corretagem; 
• juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel; 
• valor do ITBI; 
• despesas com a escritura e o registro do imóvel suportados pelo adquirente; 
• benfeitorias realizadas no imóvel. 

Não se esqueça de que, para adicionar essas despesas ao custo de aquisição do imóvel, você terá que guardar os documentos e os recibos que comprovam todos os gastos. 

Ficou com alguma dúvida? A equipe do escritório Gregório Silva Advocacia e Consultoria está à disposição para esclarecê-la.